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Mietnomaden - Wie du dich vor ihnen schützen kannst und wie du sie wieder loswirst!
Es hätte alles so schön sein können: Die über Jahre hart erarbeitete zweite Wohnung vermieten und von den Einnahmen ein finanzielles Polster für den Ruhestand ansparen.
Doch dann kommt alles anders.
Der Mieter zahlt seine Miete nicht. Auch nach freundlicher Erinnerung bleibt die Überweisung aus. Dann auch in den folgenden Monaten. Und nach der Kündigung zieht der Mieter nicht aus, es kommt zur Klage und schließlich zur Zwangsräumung.
Und als wäre der finanzielle Schaden nicht bereits hoch genug, ist von der Wohnung nur noch eine Müllhalde übrig. Eingetretene Türen, ein abgebrochenes Waschbecken, abgerissene Armaturen, eine zerkratzte Badewanne, zerkratzte Böden, Löcher in den Wänden und überall Müll. Richtig viel Müll, dessen Entsorgung Zeit und Geld kostet.
So war es z. B. bei Peter W. aus dem Landkreis Emsland. Er vermietet sechs Wohnungen und hatte in den letzten Monaten zwei Fälle von Mietnomaden. In einem Fall war es eine alleinlebende Frau, der er die Wohnung gekündigt hatte, nachdem diese über Monate keine Miete mehr bezahlt hatte und etwa 4.000 Euro Schulden auflaufen ließ. Nachdem die Frau die Wohnung verlassen hatte, war sie verwüstet und Fenster und Türen mussten ausgetauscht werden. Der Schaden ohne Mietausfall liegt bei ca. 13.500 Euro.
Bei Irmgard und Klaus K. aus dem Landkreis Wittmund war es ähnlich. Sie erlitten einen Gesamtschaden von ca. 25.000 Euro, einschließlich Prozesskosten für Miet- und Räumungsklage.
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Opfer einer Mietnomade
Wer sich in dieser oder einer ähnlichen Geschichte wiederfindet, wurde Opfer eines Mietnomaden. Von sogenanntem Einmietbetrug von einer Person, die ihre Miete vorsätzlich nicht zahlt und bis zur Zwangsräumung in der Wohnung ausharrt und sie meist völlig zerstört. Hinzukommt, dass der Schaden vom Verursacher meist nicht bezahlt wird. Auch bei gerichtlicher Verurteilung nicht, da er in der Regel völlig mittellos ist.
Dem Vermieter entstehen durch den Mietausfall, die Anwalts- und Gerichtskosten und die Kosten zur Instandsetzung der Wohnung hohe finanzielle Kosten, die schnell in die Zehntausende Euro gehen können.
Mieter: innen, die ihrer Zahlungspflicht nachkommen wollen, dies aber aus finanziellen Gründen nicht können, sind keine Mietnomaden. Es ist also immer wichtig, mit Euren Mieter:innen zu sprechen und sie zu fragen, warum die Miete nicht überwiesen wurde.
Wie kann man Mietnomaden erkennen?
Ich möchte Euch gerne darüber informieren, wie ihr Mietnomaden erkennen könnt und was zu tun ist, wenn Ihr einen Mietnomaden in der Wohnung habt und ihn wieder loswerden wollt. Zur Erkennung von Mietnomaden habe ich vier Tipps für Euch:
Tipp Nr. 1 - Die Bonitätsprüfung
Man sieht Menschen nicht an, ob sie sich eine Wohnung erschleichen wollen. Aber es gibt Möglichkeiten, ihnen auf die Schliche zu kommen.
Ihr solltet erstens eine Bonitätsauskunft vom Mietinteressenten einfordern, z. B. über die Schufa. Darüber erhaltet ihr Positiv-und Negativinformationen über Eure potenziellen Mieter:innen und könnt sie besser einschätzen und so das Risiko von Mietverzug und –ausfällen wirkungsvoll vermeiden.
Auch Gehaltsbescheinigungen, Kontoauszüge oder auch etwaige Jobcenterleistungen schaffen einen guten Überblick darüber, ob der:die Mieter:in sich die Miete überhaupt leisten kann.
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Die Auskünfte der SCHUFA bieten aufgrund der umfassenden Datenbasis aus Positiv- und Negativ-Informationen einen deutlichen Mehrwert, den auch unsere Mitglieder spüren!
Tipp 2 – Überprüfung eines festen Wohnsitzes
Ich rate Euch zweitens dringend an, den Ausweis und damit den festen Wohnsitz des potenziellen Mieters zu überprüfen. Vielfach ist es so, dass Mietnomaden keinen festen Wohnsitz haben. Wenn das der Fall sein sollte: Finger weg von einem Mietvertrag.
Tipp 3 – Den Vormieter kontaktieren
Bittet drittens den potenziellen Mieter um Erlaubnis, den Vormieter kontaktieren zu dürfen. Sollte der Mieter das nicht wollen, ist Anlass zur Skepsis geboten. Der Fachbegriff dafür ist Vorvermieterbescheinigung. Damit könnt Ihr feststellen, ob der Interessent in der Vergangenheit der Zahlung seiner Mietschulden nachgekommen ist oder nicht und wie er die Wohnung zurückgelassen hat.
In der Vorvermieterbescheinigung macht der Vorvermieter zudem Angaben dazu, auf welche Weise und weshalb das vorherige Mietverhältnis beendet wurde. Auch wird offengelegt, ob noch offene Forderungen des Vorvermieters gegen den Mietinteressenten bestehen.
Und für den Fall, dass der Interessent ungefragt eine Vorvermieterbescheinigung vorlegt, ist ebenso Vorsicht geboten. Die kann nämlich gefälscht worden sein. Es ist auf jeden Fall ratsam, den Vormieter selbst zu kontaktieren, um sich ein eigenes Bild zu machen.
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Tipp 4 – Mietkaution in bar
Üblich ist eine sogenannte Barkaution. Das heißt, der potentielle Mieter überweist den vereinbarten Kautionsbetrag entweder vollständig oder aber in maximal drei Monatsraten. Bei Beginn des Mietverhältnisses ist die erste Rate fällig.
Wird nur die erste Rate bezahlt und bleiben die weiteren Raten aus, dann ist absolute Vorsicht geboten.
Auch wenn es am einfachsten und nachvollziehbar scheint: Ihr solltet davon absehen, Datenbanken mit Mieterinformationen in Anspruch zu nehmen. Die sind datenschutzrechtlich nicht immer koscher und die Nutzung kann zu Problemen führen. Personenbezogene Informationen zu sammeln, ist nie eine gute Idee.
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Welche Objekte sind für Mietnomaden interessant?
Im Grunde kann es jede Wohnung treffen. Es gibt aber ein paar Risikofaktoren, die einen Einmietbetrug begünstigen:
Hoher Leerstand
Solltet Ihr Eure Wohnung in einer Stadt oder einem Landkreis mit hohem Leerstand vermieten, dann könnt Ihr davon ausgehen, dass hier mehr Mietnomaden unterwegs sind. Der Grund dafür ist einfach. Hier haben Vermieter:innen es schwerer, ihre Wohnung loszuwerden, weshalb Mietnomaden davon ausgehen, leichter eine Zusage zu bekommen. Also informiert Euch darüber, wie hoch der Leerstand in Eurer Stadt ist.
Laut demografie-portal.de gibt es hier große regionale Unterschiede. Die Flächenländer mit den meisten leerstehenden Wohnungen sind Sachsen-Anhalt (12,6 Prozent), Sachsen (10 Prozent) und Thüringen (10 Prozent). Am wenigsten Leerstand gibt es in Baden-Württemberg (3,8 Prozent), Schleswig-Holstein (4,1 Prozent), Bayern (4,5 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (4,6 Prozent).
Teure Wohnungen in Toplagen
Da Mietnomaden eh nicht die Absicht haben, die Miete für die Wohnung zu bezahlen, kommen für Sie natürlich auch hochpreisige Wohnungen in ausgezeichneten Gegenden in Frage.
Objekte, die ohne Makler:in vermittelt werden
Zum anderen bewerben sich Mietnomaden vor allem auf Wohnungen, die ohne Makler:in vermittelt werden. Sie spekulieren darauf, dass Eigentümer:innen nicht so viel Erfahrung mit der Auswahl von Mieter:innen haben und denken daher, sie leichter täuschen zu können.
Vorteile der Vermietung mit Makler:in
Es hat, wie vieles im Leben, Vor- und Nachteile eine:n Makler:in mit der Vermietung einer Wohnung zu beauftragen.
Zu den Vorteilen gehören:
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Ihr spart Zeit, Aufwand und Nerven.
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Ihr werden sehr wahrscheinlich eure Wohnung schneller vermieten, da Makler:innen über einen großen Interessenten- bzw. Kundenstamm verfügen.
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Ihr könnt der professionellen Prüfung des potentiellen Mieters durch den:die Makler:in vertrauen.
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Das heißt auch: Wenn Ihr wirklich sichergehen wollt, dass Ihr nicht Opfer von Einmietbetrug werden wollt, solltet Ihr mich anrufen und mir die Vermittlung Eurer Wohnung überlassen. Und: Ich mache das gerne.
Objekte ohne Makler:in zu vermitteln bedeutet:
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Ihr müsst Euch mit einer hohen Anzahl an potentiellen Mieter:innen beschäftigen.
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Ihr spart die Provision.
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Ihr handelt eigenverantwortlich.
Wie kann man Mietnomaden loswerden?
Wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist, Ihr Euch also sicher seid, Euer Mieter bezahlt absichtlich nicht oder nur teilweise, könnt Ihr ihm die Wohnung fristlos kündigen.
Zudem ist es eine gute Idee, den Mieter wegen Betrugs bei der Polizei anzeigen.
Bei der Kündigung müsst Ihr Folgendes beachten: Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen, nachweisbar übergeben werden, begründet sein und eine kurze Frist zur Räumung und Herausgabe des Schlüssels enthalten.
Aber: Der Mietnomade wird die Wohnung sehr wahrscheinlich nicht so einfach und schon gar nicht fristgerecht verlassen. Das heißt, Ihr müsst den Räumungsprozess in Form einer Räumungsklage einleiten. Und hier sind wir beim nächsten Problem. Denn je nach Auslastung des zuständigen Gerichts, kann es auch schon mal ein Jahr dauern, bis Ihr ein vollstreckbares Urteil vorliegen habt. Sollte der Mieter dann aber immer noch nicht ausziehen - was durchaus häufig passiert - erfolgt eine Zwangsräumung.
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Was passiert bei der Zwangsräumung einer Mietnomade?
Das Problem mit der Zwangsräumung war in der Vergangenheit, dass ihr die Möbel der Mietnomade auf eure Kosten aus der Wohnung holen und einlagern musstet.
Das hat sich aber zum Glück geändert. Der BGH erlaubt ausdrücklich die „Zwangsräumung ohne Möbel“. Was bedeutet das genau für Euch?
Nehmen wir an, Ihr habt den Räumungsprozess nach vielen Monaten endlich gewonnen, dann geht der Ärger leider weiter, denn das Urteil muss durch einen Gerichtsvollzieher erst noch vollstreckt werden. Die meisten Mietnomaden ziehen auch nach dem Urteil nicht freiwillig aus, sondern lassen sich zwangsräumen. Das dauert in der Regel einige weitere Monate.
Du solltest jetzt deinen Anwalt bitten, eine neue Rechtsprechung zum sogenannten Berliner Räumungs-Modell anzuwenden. Dabei wird – um es einfach auszudrücken – nur der Mietnomade aus der Wohnung geräumt, aber die Möbel bleiben in der Wohnung. Das ist zwar nicht optimal, spart aber die Einlagerungskosten, die schnell 3.000 bis 5.000, - Euro betragen können. Die sind natürlich von Dir als Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zu bezahlen.
Bei dieser Alternative hat man dann zwar die Möbel des Mieters in der Wohnung stehen und muss sie selbst verwerten bzw. entsorgen. Aber das ist immer noch besser, als einen Spediteur und die Einlagerung zu zahlen. Und häufig nimmt der Mieter die Möbel dann eben doch in letzter Minute mit, wenn ihm klar wird, dass er andernfalls „ohne alles“ zwangsweise aus der Wohnung geholt wird.
Was passiert nach der Räumung?
Wie in meinem Beispiel steht Ihr nach der Räumung vor einem Scherbenhaufen – nicht nur metaphorisch. Nun müsst Ihr Euch entscheiden: Wollt Ihr renovieren und einen neuen Versuch wagen, die Wohnung zu vermieten? Oder wollt Ihr Eure Immobilie verkaufen?
Die Wohnung verkaufen
Entscheidet Ihr Euch für die zweite Option, braucht Ihr nicht mehr zu renovieren. Wir unterstützen euch gerne mit einer Immobilienwertermittlung und unserer Immobilienvermittlung beim Verkauf eurer Wohnung.
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Die Wohnung renovieren und wieder vermieten
Wenn ihr über das handwerkliche Geschick verfügt und ausreichend Zeit habe, dann seid ihr in der Lage eure Wohnung selbst wieder instand zu setzen. Wenn nicht, dann kann euch die A.F.P. Immobilien Gruppe mit unserem Hauswartservice helfen.
Wir betreuen eine Vielzahl von Objekten mit unserem Hauswartservice und bieten hier u.a. optional auch die Wohnungsräumung und Komplettrenovierung inkl. Endreinigung vor der Neuvermietung an.
Und natürlich begleiten wir euch bei der Neuvermietung eurer Wohnung und helfen euch dabei, nicht wieder in die Fänge eines Mietnomaden zu gelangen.
Fazit
Zusammengefasst: Mietnomaden will niemand. Sie fügen einem einen großen finanziellen und materiellen Schaden zu, der in die Zehntausende gehen kann. Zudem ist es äußerst schwer, sie wieder loszuwerden. Ohne Anwalt und Gericht läuft da nichts. Und auch das kostet Geld, aber vor allem Nerven. Es gibt ein paar Vorsichtsmaßnahmen, sich nicht von Mietnomaden täuschen zu lassen und wenn Ihr Eure Mietwohnung effektiv vor ihnen schützen wollt, dann ruft Ihr einfach mich an. Denn wir haben nicht nur den Schlüssel für Euer neues Zuhause, sondern auch das Wissen, damit Mietnomaden keine Schlüssel für Eure Wohnungen bekommen.
Eure Adrienne
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